Cum verifici daca imobilul este bine construit?

Share to Facebook

O tema la ordinea zilei, mai ales dupa seria de cutremure devastatoare din Turcia, este siguranta structurala a cladirilor. Cu alte cuvinte, cum evaluati daca constructia pe care o cumparati este sigura? Raspunsurile le aveti in articolul nostru. Click pe butonul de  “Read More” pentru a accesa articolul sau click direct pe titlu.

---

Procesul de evaluare a calitatii unei constructii se poate face pe mai multe planuri si este un proces ce poate merge de la o evaluare generala pana la o evaluare foarte detaliata.  In cele ce urmeaza ne vom referi doar la aspectele ce tin de evaluarea structurii de rezistenta. Iata cateva cazuri explicate pe intelesul tuturor:

1. Cumperi un apartament intr-un bloc nou, cum verifici cat de bine a fost construit? Trebuie sa stiti ca structura de rezistenta a unui bloc este in general "ascunsa" de finisaje si izolatii, acestea din urma "imbracand" structura de rezistenta, care, drept urmare, nu mai e vizibila. Prima verificare pe care o puteti face este sa solicitati la Dezvoltatorul Imobiliar sau la cel ce va vinde imobilul, sa va puna la dispozitie Cartea Constructiei (sau Cartea Tehnica a Constructiei). Cartea Constructiei este un ansamblu de documente cuprinzand atat Proiectele Tehnice dupa care s-a executat cladirea cat si Procesele Verbale intocmite pe parcursul executiei ei. Cartea Constructiei este un drept al Dvs ca Proprietar, conform legii, asadar Vanzatorul nu va face o favoare prezentand-o, din contra lipsa Cartii Constructiei este o abatere grava de la legislatia in Constructii. Potentiala lipsa a unor documente din Cartea Constructiei este un prim semnal ca acea cladire ar putea avea o problema. Interpretarea documentelor din Cartea Constructiei presupune cunostiinte de legislatie in Constructii dar si cunostiinte tehnice, astfel ca e bine sa apelati la un Consultant tehnic cu calificari si experienta dovedite, care sa va produca un raport in baza acestor documente. Astfel de servicii prestam si noi #akaishiro si avem des solicitari de acest tip. Datele noastre de contact le aveti in meniul Contact:

Contacteaza AKAI SHIRO

In urma acestui Audit pe documente se poate constata daca Proiectul de structura a respectat normativele in vigoare la momentul intocmirii sale, care sunt inginerii care l-au verificat si asumat, se poate constata ce fel de materiale sunt indicate ca ar fi fost folosite la cladire, daca s-au facut testele si probele necesare in timpul executiei, se poate identifica Constructorul acelei cladiri, furnizorul de beton, tipul de caramida folosit, magazinul de la care a fost cumparat, cat si multe alte detalii. Ce facem insa daca ceea ce apare in acte este fals? Pe langa aspectul penal ce intervine intr-un astfel de caz, experienta Consultantului Tehnic il va ajuta sa isi dea seama daca actele sunt in fals intocmite, in plus cu informatiile ce le extrage din Cartea Constructiei si in urma a ceea ce se poate inspecta vizual la cladirea in cauza, poate propune chiar si Expertizarea acelui imobil. Procesul de expertizare presupune teste si probe directe asupra cladirii, spre exemplu extragerea de probe de beton din pereti care apoi sa fie incercate in laborator. In general Expertizarea unei cladiri noi se realizeaza doar daca sunt indicii temeinice provenite din comportarea cladirii in timp, in sensul in care aceasta prezinta semne de degradare a structurii de rezistenta ori daca sunt indicii provenite din lipsa documentatiei de executie.

2. Cumperi un apartament intr-un bloc vechi (apartamentul second hand), cum verifici cat de bine a fost construit? In acest caz, se aplica cele descrise la punctul 1, cu precizarea insa ca in majoritatea covarsitoare a cazurilor, documentele aferente Cartii Constructiei lipsesc total iar constructia poate prezenta deja semne de oboseala, spre exemplu fisuri ce pot fi din structura de rezistenta dar, la fel de bine, pot fi doar degradari de finisaje, spre exemplu. Daca exista indicii temeinice ca structura de rezistenta ar putea fi slabita iar aceste indicii se pot consemna de un Expert in Constructii, se recomanda apoi Expertizarea cladirii. Din pacate, dupa cum toti stim, exista cladirile "cu bulina rosie" care au primit bulina rosie in urma expertizarii lor, cladiri care sunt oficial vulnerabile la cutremur si a caror consolidare nu se realizeaza din lipsa fondurilor.

3. Cumperi o casa noua, cum verifici cat de bine a fost construita? In acest caz, abordarea este identica cu situatia cumpararii unui apartament nou. Din pacate, la case, calitatea executiei este de cele mai multe ori inferioara blocurilor, pentru ca Dezvoltatorii Imobiliari seriosi sunt putini, controlul calitatii e de cele mai multe ori inexistent, documente de Cartea Constructiei nu exista. Recomandarea este aceeasi, contractarea unui Consultant tehnic cu calificari si experienta dovedite, care sa va genereze un raport tehnic si in baza acelui raport sa decideti urmatorii pasi de urmat, daca e cazul.

In continuarea acestui articol, dorim sa demontam niste mituri care circula in piata:

i) Blocurile noi sunt mai prost executate decat pe vremea lui Ceausescu
Fals, in general blocurile noi executate de Dezvoltatori Imobiliari cu experienta, sunt net superioare din punct de vedere structural oricarui bloc "comunist". Nu discutam de finisaje, instalatii si izolatii, ne referim doar la structura de rezistenta. Argumentul principal este ca proiectarea moderna are o marja de siguranta mult mai mare decat ceea ce se proiecta in trecut. Mai mult, se lucreaza la aceste blocuri doar cu beton venit de la statiile de betoane, ceea ce inseamna un control calitativ mai bun decat cel care exista in trecut. Dezvoltatorii consacrati nu risca la structura de rezistenta a blocului si nici inginerii implicati. Compromisuri se fac pe finisaje, pe izolatii, chiar uneori pe instalatii... dar extrem de rar un astfel de Dezvoltator risca sa compromita structura de rezistenta.

ii) Apar fisuri in toate blocurile noi, dovada ca sunt prost executate
Fals, nu orice fisura pe care o vedem in tencuiala sau glet inseamna automat o problema structurala. Doar un inginer cu  studii, calificari dovedite si experienta poate evalua daca fisurile sunt o potentiala problema sau reflecta doar o normalitate in comportarea structurii. Intelegerea tehnica a comportarii unei structuri de beton armat, spre exemplu, se studiaza ani buni la Facultate. Betonul armat are un comportament cunoscut de profesionistii atestati (proiectanti, experti, diriginti de santier, etc), asa cum o structura de metal are comportamentul ei specific. Cu alte cuvinte, a nu se confunda slaba calitate a finisajelor, a izolatii sau chiar a instalatiilor cu slaba calitate a structurii de rezistenta.

iii) Constructorii sunt incompetenti / hoti si preturile sunt exagerat de mari
Cu toate ca si noi #akaishiro suntem Constructori, confirmam ca majoritatea constructorilor sunt nepregatiti si nu au nici macar un Inginer de profil in firma. Din pacate, inca nu s-a reglemantat Piata Constructiilor prin conditionarea firmelor de constructii in a avea minim un inginer diplomat angajat. Din pacate, 75% din cei ce se intituleaza Constructori nu sunt constructori, nu au nici un fel  de personal calificat in atare sens. Mai grav, o foarte mare parte a celor ce verifica executia in santier a proiectelor (ne referim la Diriginti de Santier sau Responsabili Tehnici cu Executia) nu o fac aplicat ci doar stampileaza acte pentru un onorariu jenant de mic... Va recomandam sa cautati mereu un #dirigintesantier profesionist si, daca sunteti in zona noastra (jud. Arad, Timis, Bihor, Sibiu si cele limitrofe, cu preponderenta) puteti apela chiar la noi. Serviciile prestate de AKAI SHIRO le aveti mai jos:

---

Servicii prestate de AKAI SHIRO

De precizat insa ca Dezvoltatorii Imobiliari cu experienta, nu apeleaza pentru executia structurii de rezistenta la firme nepregatite profesional pentru astfel de lucrari. Mai mult, acestia aduc si Consultanta Tehnica, suplimentar fata de Diriginte, tocmai pentru a controla si mai aplicat procesul de calitate.
Preturile imobilelor sunt o alta discutie insa, daca ele reflecta o calitate sau nu, asta o decide piata si cumparatorul. Este o piata liber concurentiala, cine ofera un produs mai bun la un pret corect, fie el si de constructii, va vinde. Este o vorba in popor: "merita atat cat esti dispus sa dai pe el".

iv) La un cutremur de peste 5-6 grade cad jumatate din blocurile din Romania
Adevarul este ca vom vedea ce cladiri vor colapsa in cazul unui cutremur major. Au cazut cladiri la cutremurele din anii 1930-1940, au cedat cladiri la marele cutremur din 1977... Ce va fi, nu putem estima, dar se pot lua masuri de siguranta atunci cand achizitionati un imobil pentru a nu cumpara un produs viciat. O parte din ele sunt descrise la inceputul acestui articol, iar o alta parte le vom aborda in curand intr-un articol separat la noi pe website.
Consideram ca abordarea sanatoasa a Cumparatorului de apartament sau casa este de a limita riscul cumpararii unui produs viciat din punct de vedere al sigurantei structurale si asta se poate realiza cu niste masuri minime, anume de a isi aduce un Consultant cu pregatire in domeniu (adica un Inginer Constructor cu experienta in Executie si Legislatie in Constructii). Garantii nu exista si nu le ofera nimeni cand vorbim de cutremure si raspunsul structurilor la aceste cutremure, insa se pot diminua riscuri, asta e clar. Un simplu audit facut de un profesionist in constructii imediat va indica ce fel de riscuri potentiale aveti cu imobilul si daca aceasta a fost construit cu accentul pus pe o calitate minim necesara sau nu. O spunem din experienta a sute de case si blocuri vazute de noi in decursul timpului. In plus, o alta vorba din popor spune "nu poti vine castraveti gradinarului".

---